司法實踐中，父母子女或者其他親屬或其他關系的人之間，以買賣的形式實現房產贈與目的的案例很多，究其原因，主要是為了避稅。我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”和拙著《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》都有小專題分析過這個法律問題。
一、問題：直接證據缺失
名為買賣，實為贈與，即以房屋買賣的方式實現房屋的變更登記，往往發生在父母子女或者其他親屬或其他關系的人之間，當初以房屋買賣的方式贈與房產的時候，雙方關系都是非常友好密切的，因此一般都不會簽屬一份類似《情況說明》之類的文件說明雙方之間“名為買賣，實為贈與”。加之從“名為買賣，實為贈與”這一法律事件的發生，到雙方發生糾紛對簿公堂，往往都間隔幾年甚至更久的時間，這也導致當初可能存在的一些證據（如微信、短信記錄等）也滅失了。直接證據的缺失，是“名為買賣，實為贈與”這一類型房產糾紛的主要麻煩，但也是普遍現象。
二、法院審查的核心：當事人的真實意思表示
訴訟中，原告和被告會各執一詞，一方說這就是買賣，另一方說名為買賣，實為贈與。對此類房產糾紛，法院審查的核心和處理該糾紛的邏輯起點就是探究當事人的真實意思表示：是買賣，還是贈與？
買賣合同和贈與合同是兩個不同的法律關系：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同；贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
認定雙方之間真實的法律關系，是處理此類房產糾紛的邏輯起點。認定為是買賣，或者認定為是贈與，法院的裁判結果會完全不同，對當事人的利益影響也會非常大。
法院審查雙方之間是買賣合同關系還是贈與合同關系的過程，就是探究但是人真實意思表示的過程。
三、直接證據缺失不會導致法院無法審查：我們的法律很成熟
我們的法律還不盡善盡美，但是我們的法律已經很成熟了，想鉆法律空子的人最后基本會承認自己自作聰明了。千萬不要以為別人沒有證據，你就可以信口開河為所欲為了，把法律理解的這么幼稚的人才是幼稚的。
1、和此類糾紛相關的證據規則簡介
（1）舉證責任分配：誰主張、誰舉證
《民訴法解釋》第九十條第一款規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。
（2）無需舉證的事實
《民訴法解釋》第九十三條第一款規定：“下列事實，當事人無須舉證證明：……（四）根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實；……”
（3）證明標準：高度蓋然性
《民訴法解釋》第一百零八條第一款規定，對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。
2、法官作出選擇：基于證據規則的自由心證
證據很重要，沒有直接證據，還有間接證據，還有證據鏈條，還有法庭調查。對此類YSE OR NO的法律糾紛，原告和被告都應當積極舉證，更應當積極質證，還應當以證據為基礎，沿著一個清晰的邏輯把案件事實講清楚。
根據以往的經驗，“名為買賣，實為贈與”這類房產糾紛中會常見如下問題：
（1）一般不會有房產的掛牌，不會有中介參與，不會有居間合同或定金合同。
這不同于一般的房屋買賣，對主張房屋買賣法律關系的一方略有不利，但這并不是最重要的，因為買賣雙方是“熟人”，且一般有父母子女或其他親屬關系，他們之間的房屋買賣不同于陌生人之間的房屋買賣，沒有房產的掛牌，沒有中介參與，沒有居間合同或定金合同很正常。
（2）網簽合同很簡單，大量核心條款缺失
這類房產糾紛所涉的網簽合同（如：《上海市房地產買賣合同》）很簡單，除了買賣雙方當事人、標的、價款、過戶時間之外，其他的重要甚至核心條款（如付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、違約責任等）都沒有約定，而且房屋總價一般都是交易中心要求的最低價，一般都沒有實際支付房款即辦理了過戶手續且在相當長的時間內“賣售人”并未催告“買受人”支付房款，甚至沒有交房，“賣售人”沒有遷出戶口。這些都是對主張房屋買賣合同關系的一方極其不利的，很多法院也都是基于上述不合常理的現象判斷雙方當事人之間真實的法律關系是贈與，不是買賣。
（3）主張贈與合同關系的一方要做出合理解釋：為何贈與？
對于以買賣的方式變更登記，而非以贈與的方式變更登記，一般都是為了避稅，主張贈與合同關系的一方也都是這么解釋的。但是，主張贈與合同關系的一方要作出合理解釋：為何贈與？（原產權人為何要把其房產贈與給你？）
對此，每個案件的情況不同：最常見的原因是原產權人年齡大了（或突發重大疾病或事故，不久人世），為了避免以后繼承的糾紛或因繼承導致的高額稅負，而辦理了變更登記。但是，有些時候這個說法可能不是太具有說服力，甚至會和一些基礎事實相矛盾，這就需要主張贈與的一方繼續舉證和說明原因。當然，也有一些其他的原因，如受贈人快要結婚了，要用涉案房屋做婚房，基于中國的傳統文化，直系親屬（父母、祖父母、外祖父母）將其房屋贈與給了受贈人。
（4）基于個案，注重邏輯和細節
每個案件都不同，當事人應當基于個案的特殊性，注重邏輯和細節，維護自身的合法權利。切不可生搬硬套，讀了幾天法條和幾個案例就自以為學會了，知其然而不知其所以然，這樣很危險。
綜合以上因素，法官會基于基礎證據和法庭調查，自由心證，做出判斷。
四、徐匯法院和上海一中院的典型案例
（一）上海市徐匯區人民法院的案例
1、徐匯法院（2020）滬0104民初181號民事判決認為，本案的爭議焦點為被告陸某3與陸某4之間是否存在真實的房屋買賣意思表示。陸某3雖與陸某4簽訂《上海市房地產買賣合同》，但根據合同內容，陸某3與陸某4關于房屋買賣的重要條款并未進行約定，陸某4在未收到房款的情況下將系爭房屋過戶給被告，且陸某4一直居住使用系爭房屋直至過世，房屋也沒有交付給本案被告，整個流程并不符合一個正常房屋買賣的的交易流程?？紤]到系爭房屋為陸某4與李某某的夫妻共同財產，根據李某某生前所做意思表示，被告完全可以不通過買賣的方式即在李某某死后通過繼承取得李某某對系爭房屋的權利份額，現沒有證據證明李某某在生前已撤銷了該意思表示，原告在李某某去世前若通過買賣方式購買全部產權份額，顯然不符合常理。雖陸某4事后曾向法院起訴主張房款，但根據其提供的訴狀說稱，陸某4系被被告誆騙簽訂了房屋買賣合同，但其并未主張買賣合同無效或撤銷買賣合同，根據其訴請，陸某4在起訴時對主張的房價款亦用“暫估”字眼，可見與陸某3在簽訂合同時對房價款亦未達成合意?？紤]到陸某4曾立下公證遺囑將其對房屋的產權份額在其去世后由原告陸某2一人繼承，現房屋產權在陸某4生前已變更登記至被告名下實際已經推翻原公證遺囑的內容，因陸某4年事已高，無法排除本案是由其子女為分割老人房產利益所引發的訴訟。綜上，被告陸某3與陸某4之間并不存在真實的房屋買賣意思表示，《上海市房地產買賣合同》名為買賣，實際應為贈與，故兩原告依據合同主張購房款，沒有依據，本院不予支持。
2、徐匯法院（2019）滬0104民初5151號民事判決認為，買賣合同與贈與合同最大的區別在于，買賣合同是有償合同，標的物與貨幣給付互為對價，而贈與合同是無償合同，贈與人無償給付財產，受贈人不負擔相應對價。從本案已查明事實來看，徐某1與徐某、孔某卿簽訂的買賣合同在形式上及履行行為上與一般買賣合同存在差別：其一，該合同除房屋狀況、價格條款、過戶條款外，其余條款空格處大多為空白，此與一般的房屋買賣合同對當事人合同權利義務的約定較為全面、詳實有所不同，該合同中既未約定出賣人交付房屋的義務履行期限，對買受人支付對價的義務何時履行也只字未提；其二，在一般房屋買賣合同中，買受人最主要的合同義務即支付房款，徐某1在合同簽訂后，徐某、孔某卿分文房款未付的情況下即辦理了系爭房屋的申請過戶手續，將其所有的房屋產權轉移給徐某、孔某卿，也即徐某、孔某卿在未支付對價的情況下即已無償取得了系爭房屋。由此可見，徐某1與徐某、孔某卿之間雖形式上簽訂的系買賣合同，但該合同并不符合一般買賣合同的特征，而徐某、孔某卿辯稱該合同名為買賣，實為贈與的意見恰能解釋上述買賣合同簽訂及履行過程中的疑點。另外，現沒有證據證明徐某1在生前曾向徐某、孔某卿要求支付房款，可見該合同的簽訂是以過戶為主要目的。綜上，本院認定，徐某1與徐某、孔某卿簽訂的買賣合同，雖在形式上為買賣，但實質上為贈與合同，且贈與的財產已實際轉移給受贈人，贈與合同已履行完畢，現徐某1的法定繼承人以雙方之間系買賣關系主張要求徐某、孔某卿支付房款，無事實依據，本院不予支持。
3、徐匯法院（2018）滬0104民初16115號民事判決認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任?，F本案孫某娣基于雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》主張雙方之間系房屋買賣關系，徐某芳、韓某輝則主張該合同名為買賣，實為贈與。本院認為，買賣合同系出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同；而贈與合同系贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。買賣合同與贈與合同最大的區別在于，買賣合同是有償合同，標的物與貨幣給付互為對價，而贈與合同是無償合同，贈與人無償給付財產，受贈人不負擔相應對價。從本案已查明事實來看，孫某娣與韓某1之間簽訂的買賣合同在形式上及履行行為上與一般買賣合同存在差別：其一，該合同除房屋狀況、價格條款、過戶條款外，其余條款空格處大多為空白，此與一般的房屋買賣合同對當事人合同權利義務的約定較為全面、詳實有所不同，該合同中只約定了出賣人的交付房屋的義務履行期限，而對買受人支付對價的義務何時履行只字未提；其二，在一般房屋買賣合同中，買受人最主要的合同義務即支付房款，出賣人最主要的合同義務即交付房屋（包括權利交付及實物交付），但本案中，關于系爭房屋的實物交付，未有約定，系爭房屋過戶后，仍由孫某娣居住使用至今；關于系爭房屋的權利交付，孫某娣在合同簽訂后，韓某1分文房款未付的情況下即辦理了系爭房屋的申請過戶手續，將房屋所有權轉移給韓某1，也即韓某1在未支付對價的情況下即已無償取得了系爭房屋；由此可見，孫某娣與韓某1之間雖形式上簽訂的系買賣合同，但該合同并不符合一般買賣合同的特征，而徐某芳、韓某輝辯稱該合同名為買賣，實為贈與的辯解意見恰能解釋上述買賣合同簽訂及履行過程中的疑點，另外，孫某娣與韓某1系母子關系，買賣合同約定的房價款遠低于合同簽訂日的市場價，可見該合同的簽訂并不以系爭房屋應有的真實價格為對價給付，而是以過戶為主要目的；且根據生活經驗，日常生活中亦不乏以房屋買賣的形式實施贈與的情形。綜上，本院認定，孫某娣與韓某1簽訂的買賣合同，雖在形式上為買賣，但實質上為贈與合同，且贈與的財產已實際轉移給受贈人韓某1，贈與合同已履行完畢，現孫某娣以雙方之間系買賣關系主張要求韓某1的法定繼承人徐某芳、韓某輝支付房款，無事實依據，故判令徐某芳、韓某輝在接受遺產的份額內支付所欠購房款約158萬元，及以同期中國人民銀行貸款利率支付上述房款的利息（自2016年11月1日起至實際還款日止）之訴訟請求，本院不予支持。
4、徐匯法院（2017）滬0104民初8427號民事判決認為，根據現已查明的事實，原告程某女、凌某和與被告凌某君就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》中違約條款、付款方式等均為空白，結合原告程某女、凌某和與被告凌某君之間就系爭房屋的交易所簽訂協議以及證人作證簽訂協議的過程，以及包括二原告自己的女兒、朋友以及鄰居的證明陳述內容，原告程某女、凌某和與被告凌某君之間就系爭房屋之間雖然名義上簽訂了房屋買賣合同，但雙方之間的法律關系并非買賣合同關系，而是贈與合同關系：買賣合同中的違約條款、付款方式等均為空白，有別于通常的買賣合同；二原告在陳述中也表示其沒有向凌某君要過鈔票，系爭房屋轉讓所需要的稅費等均由二原告自負；其向法院表示將系爭房屋給凌某君，因凌某君答應會照顧贍養，故二原告與凌某君去辦理了房屋過戶手續，因此，原告程某女、凌某和與被告凌某君就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及與原告程某女、凌某和辦理房屋過戶手續的行為，有別于真實房屋買賣關系，而應認定為房屋贈與行為。根據眾多證據及證人證言的證明，被告在過去的近十年日常的生活中照顧贍養二原告，被告亦未離開上海生活，放棄對二原告的贍養，故原告的訴請事實及理由不成立，本院不予以支持。
5、徐匯法院（2016）滬0104民初13285號民事判決認為，首先，夏某某與張某2為母子關系，并長期照顧孫子張某1的生活，確有將系爭房屋贈與夏某某的感情基礎，張某1亦明確表示系爭房屋可由夏某某養老。其次，系爭房屋在過戶到夏某某名下后，張某2、雷某2多年來從未按照合同約定要求夏某某支付房款。再次，夏某某此前與張某1等長期居住在羅陽路房屋，夏某某未對系爭房屋進行管理以及系爭房屋戶籍情況并不能否定其為系爭房屋的權利人。故本院認定雙方在形式上是以買賣方式將系爭房屋過戶給夏某某，但實質上是不需要支付對價的贈與行為，即名為買賣實為贈與，并且已經履行完畢，并不違反法律的強制性規定，亦不存在導致合同無效的情形，張某1、雷某2要求確認系爭房屋買賣合同無效并將系爭房屋過戶到張某1名下的訴訟請求，缺乏充分的依據，本院難以支持。
（二）上海市第一中級人民法院的典型案例
1、上海一中院（2020）滬01民終2669號民事判決認為，本案的爭議焦點為張某1與張某2之間就系爭房屋成立贈與合同關系還是買賣合同關系。張某1與張某2之間雖然簽訂了上海市房地產買賣合同，但對購房款的支付期限、房屋交接、違約責任等買賣合同的重要條款均未作出約定，該情形與一般的房屋買賣合同明顯不同。同時，結合2018年11月18日張某2出具的承諾書、2018年12月29日張某2出具的遺囑、張某2從未向張某1主張購房款的事實及證人證言，一審法院認定張某1與張某2之間系贈與合同關系而非買賣合同關系，具有相應的事實基礎，本院予以維持。許某1關于張某1與張某2之間系買賣合同關系的上訴意見，本院不予采納。由此，許某1要求繼承張某2的生前債權85萬元的訴訟請求，本院予以駁回。
2、上海一中院（2020）滬01民終11642號民事判決認為，本案中，根據一審法院查明的事實，程某紅在2014年就與朱某簽訂了《上海市房地產買賣合同》并將系爭房屋過戶給朱某，但直至2019年，在長達近五年時間內，其從未向朱某催討過房款，結合程某紅在微信中曾明確表示，其是為省遺產稅而將系爭房屋提前給朱某。故本院認定，系爭房屋處分過程中不存在真實的對價支付關系，雖然具有買賣合同的外形，但不符合買賣的實質要件，是以虛假買賣合同隱藏了真實贈與合同，系爭房屋買賣合同為虛假行為，應認定為無效。對虛偽表示所掩蓋的隱藏行為之是否有效，取決于該隱藏行為本身是否符合該行為的生效要件。本案中，虛假買賣合同隱藏的真實贈與行為是雙方真實意思表示，系爭房屋已經完成了過戶登記，發生了物權變動的實際效果，符合贈與的構成要件，且沒有可以撤銷贈與的情形，應認定為有效。
3、上海一中院（2019）滬01民終6236號民事判決認為，各方當事人均確認《買賣合同》所約定購房款實際并未支付，合同中除了購房款金額以外，涉及正常房屋買賣應有的重要約定條款均為空白，而且除朱某娟外合同所載出賣人與買受人均重合。據此，本院足以認定本案所涉《買賣合同》雖名為買賣，其實質系為方便產權變更登記所簽署的事實上的贈與合同
4、上海一中院（2018）滬01民終1652號民事判決認為，正如一審法院所分析的，金某權與金某科、王某引簽訂的《上海市房地產買賣合同》的內容十分簡單，對付款期限、交房時間、違約責任等均未約定，房屋的價格也低于市場價格，有違房屋買賣合同的通常情形。在金某科、王某引未支付任何房款的情況下，金某權即將房屋權利過戶給金某科、王某引，且時隔近2年才發出了落款日期為2016年3月28日的催款通知。金某權解釋稱曾與金某科、王某引口頭約定2年內支付房款，但金某科、王某引予以否認，金某權也未提供其他證據佐證，實際亦與金某權一審中陳述的欲出賣房屋歸還債務的初衷不符。值得注意的是，金某權向金某科、王某引發送催款通知以及向一審法院起訴解除合同、返還房屋的時間，均是在金某科、王某引夫妻感情不睦之后。結合上述買賣合同的內容、履行情況以及雙方發生糾紛的背景，一審法院認定金某權與金某科、王某引之間為贈與合同關系，并據此駁回金某權基于房屋買賣合同關系提出的訴訟請求并無不當。
5、上海一中院（2018）滬01民終3440號民事判決認為，上述《上海市房地產買賣合同》內容十分簡單，對出賣人實現合同目的至關重要的房款支付方式、支付期限、違約責任等均未約定，且在鄧某榮并未支付任何對價的情況下就完成了過戶，有違房屋交易的慣常情形，反而鄧某榮提出通過在形式上簽訂買賣合同來履行贈與合同達到避稅目的的說法，很好的解釋了上述買賣合同約定如此簡單的原因，具有一定的合理性。一審據此認定鄧某基、經某英與鄧某榮之間就系爭房屋40%的產權份額并未建立買賣合同關系，而是建立了贈與合同關系，并無不當，本院予以確認。
6、上海一中院（2017）滬01民終47號民事判決認為，根據現已查明的事實，吳某蘭與牟某慶、馮某芳就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》中違約條款、付款方式等均為空白，結合吳某蘭與牟某慶、馮某芳之間就系爭房屋的交易所進行的對話內容（吳某蘭并未否認該錄音證據的真實性，且該錄音證據也不存在法律規定的不應予以采納的情形，故本院予以采納），以及吳某蘭本人到一審法院就系爭房屋的交易所作的陳述內容，吳某蘭與牟某慶、馮某芳之間就系爭房屋之間雖然名義上簽訂了房屋買賣合同，但雙方之間的法律關系并非買賣合同關系，而是牟某慶、馮某芳一方所稱的贈與合同關系：買賣合同中的違約條款、付款方式等均為空白，有別于通常的買賣合同；吳某蘭在錄音中也表示其沒有向牟某慶、馮某芳要過鈔票；其向法院表示將系爭房屋給牟某慶與牟少玲，因牟某慶答應會與牟少玲協商解決，故自己與牟某慶去辦理了房屋過戶手續，牟某慶、馮某芳至吳某蘭本案起訴前也確實未實際支付過任何房款，因此，對于吳某蘭與牟某慶、馮某芳就系爭房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》以及與牟某慶、馮某芳辦理房屋過戶手續的行為，有別于真實房屋買賣關系，而應認定為房屋贈與行為?，F吳某蘭以其與牟某慶、馮某芳之間存在真實的房屋買賣合同關系為由要求牟某慶、馮某芳支付房屋轉讓款93萬元，缺乏充分的事實根據，一審法院對其訴請予以支持不當，本院予以糾正。上訴人牟某慶、馮某芳的上訴理由成立，其上訴請求，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：一、撤銷上海市徐匯區人民法院（2016）滬0104民初17518號民事判決；二、駁回吳某蘭的訴訟請求。
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