【案情】

       1995年10月12日，同一集體經濟組織成員成某與胡某簽訂房屋和土地轉讓協議，約定轉讓面積為250.56平方米，其中，房屋占用范圍內面積156.60平方米，房前空地面積為93.96平方米。其后，成某在受讓的宅基地上新建房屋（原基拆建），并于1996年4月9日取得了新的宅基地使用權證書。胡某去世后，成某將房前那塊空地打成水泥地面，作為院壩使用。由于成某房前那塊土地與胡某家的承包土地邊界相鄰，2015年以來，胡某之子胡某某與成某紛爭不斷。成某認為，自己受讓的宅基地當然包括房前那塊面積為93.96平方米的空地。胡某某則認為，其父出讓的土地僅為政府批準的156.60平方米的宅基地使用權，不包括房前那塊空地。雙方為此訴至法院。


【解析】

       根據法律規定，結合案情，雙方簽訂的宅基地使用權轉讓協議不違反法律規定，為有效協議，但爭議地塊非宅基地使用權范圍，胡某不能轉讓處分，昆山刑事律師認為應當根據原權屬狀態予以處理。

        首先，本案爭議地塊和宅基地非主物與從物關系，不適用從物隨主物轉讓的一般規則。若胡某轉讓宅基地時，原宅基地使用權范圍包括爭議地塊上附著的獨立廚房、廁所、雜物間、豬圈等在內，即便轉讓協議中沒有約定爭議地塊上的附著物一并移轉，也應當適用從物隨主物轉讓的一般規則。但胡某在轉讓時，爭議地塊為空地，且原宅基地并未將爭議地塊包含在內，故爭議地塊不能當然隨宅基地一并轉讓。

         其次，成某可依法享有占有保護請求權。本案爭議地塊應當依照原權屬狀態予以處理。關于爭議地塊原權屬狀態，可能為胡某的自留地、承包土地，抑或集體經濟組織尚未確定用益物權的機動地，甚至為案外人取得用益物權的土地（當然，案外人享有權利的可能性較小，因為權利人若其權利遭受侵害，不可能長時間選擇隱忍）。本案中，成某雖不能當然取得爭議地塊的用益物權，但長期占有使用爭議地塊卻是不爭的事實，故其雖無法取得用益物權，但在其占有期間，昆山刑事律師可以基于物權法第二百四十五條之規定，行使占有保護請求權，即占有的不動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或妨害造成損害的，占有人有權請求損害賠償。當然，成某的占有保護請求權不能對抗爭議地塊的所有權人和其他依法享有權利的用益物權人。

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